צילום מצב – שוק הנדל"ן בישראל

בתקופה האחרונה, אנו עדים לעליות מטאוריות במחירי הנדל"ן למגורים. מהדורות החדשות, כותרות העיתונים, כולם עסוקים בזה, אנסה לעשות קצת סדר ולהסביר את הסיבות לכך.

היצע מוגבל, ביקוש גבוה, כסף זול התוצאה עליית מחירים!

קרקע לבנייה

אין שיווק קרקעות – מדינת ישראל היא הבעלים של 90% מהקרקעות בארץ. הגוף הממונה על ניהול הקרקעות הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר אחראי בין היתר, גם על שיווק קרקע למטרת מגורים. 

בשנים האחרונות, בהיעדר מדיניות ממשלתית מוסדרת להתמודדות עם עליית מחירי הנדל"ן, כמעט ולא שווקו קרקעות למגורים ע"י רמ"י, דבר שהוביל למחסור חמור של קרקעות לבניה. כפועל יוצא מכך, יזמים וקבלנים מתוך מטרה לשריין לעצמם עתודות קרקע לבנייה לשנים הקרובות, מציעים במכרזים של רמ"י הצעות גבוהות בעשרות אחוזים מהשמאות שנקבעה לקרקע ע"י השמאי של רמ"י, והכל במטרה לזכות במכרז.

ברור לכולם, כי פער זה יתווסף למחירה הסופי של הדירה, והוא ישולם ע"י רוכשי הדירות.

כך לדוגמא, בחודש יוני, פורסמו תוצאות מכרז של שני מגרשים לבנייה בקרית גת (שכונת כרמי גת). למכרז זה הוגשו עשרות הצעות שונות מיזמים וקבלנים.

שווי הקרקע שנקבע ע"י השמאי של רמ"י, לבניית 286 יח"ד הייתה כ-57.6 מיליון ש"ח ואילו ההצעה הזוכה הייתה 95.6 מיליון ש"ח, ואילו במגרש השני שווי הקרקע שנקבע ע"י השמאי של רמ"י, לבניית 246 יח"ד, הייתה כ-38.9 מיליון, בעוד שההצעה הזוכה עמדה על כ-90.5 מיליון ש"ח.              

היתרי בניה – גם כאן, כמו בשיווק הקרקע, המדינה היא זו ששולטת בהליך מתן ההיתרים לבניה. הקצב איטי, התהליך ארוך ונמשך כמעט שנתיים, גורם לאי וודאות גדולה ומשפיע ישירות על היזמים והקבלנים.

משך הזמן שלוקח להוציא אישור בנייה בישראל ארוך במיוחד, בעוד שבמדינות ה-OECD לוקח כ-5 חודשים להוציא היתר בנייה למגורים, בישראל הממוצע עומד על כשנתיים, יותר מפי 4 מממוצע המדינות המפותחות. (עידן ארץ 12.07.2021 גלובס).

המשמעות הינה שקצב התחלות הבנייה אינו מספק את הצורך בדירות לציבור. צריך לזכור, לאחר קבלת ההיתר, יש בממוצע שנתיים נוספות שאורכת הבניה. כיום חסרות כ-200,000 יחידות דיור.

הביקוש לדירות מגורים קשיח וגדל כל שנה, כשיש ביקוש ואין היצע התוצאה הינה – עליית מחירים.

מחסור בקרקע לבניה – כמות הקרקע הזמינה למגורים, אינה מספיקה כדי לעמוד בקצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה בישראל, העומד כיום על כ-1.7% בשנה.

על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), בערב ראש השנה תשפ"ב, אוכלוסיית ישראל מנתה כ-9.391 מיליון נפש, וצפויה להגיע ל-10 מיליון תושבים בסוף שנת 2024.  

היצע נמוך של דירות למכירה – מלאי הדירות החדשות למכירה ממשיך לרדת והגיע בסוף יוני ל-36.1 אלף, ירידה של כ-30% לעומת יוני שנה שעברה. בקצב כזה של התנפלות הציבור על דירות – אין לממשלה שום יכולת להגדיל את היצע הדירות (אריק מירובסקי 16.08.2021, גלובס).

חומרי הגלם וידיים עובדות

מחיר חומרי הגלם בעליה מתמדת – התייקרות חומרי הגלם המשמשים לבנייה כדוגמת ברזל, אלומיניום, עץ, מלט, משפיעים על מחירה הסופי של הדירה. מדד תשומות הבניה למגורים אשר משקף את התייקרות עלויות הבנייה לקבלנים, עלה מתחילת השנה ב-4.5%. המשמעות הינה, שכל מי שכבר רכש דירה חדשה מקבלן, ישלם יותר כסף, ומי שמתכוון לרכוש דירה מקבלן, יגלה שמחירה עלה אל מול המחיר הקודם.   

ייבוא סחורות – משבר הקורונה, תרם גם הוא לעליית מחירי שינוע הסחורות וחומרי הגלם. ימים ארוכים של סגר, היעדר ידיים עובדות בנמלים, עומס בסחורות הממתינות לשילוח בנמלים, עלות האחסנה עד למשלוח, כל אלו ייקרו את הייבוא לישראל.   

מחסור בפועלי בנייה – משבר הקורונה פגע גם בכוח האדם בענף הבנייה. אין מספיק ידיים עובדות, אין אישור של הממשלה להכנסת פועלים זרים מסין לתחום הבנייה.

עליה במחיר חומרי הגלם לבניה, ייקור הייבוא לישראל, מחסור בידיים עובדות לבנייה, תורם אף הוא לעליית המחירים. עפ"י הלמ"ס – מחירי הדיור השלימו עלייה של 9.2% מתחילת השנה.  

משכנתא – סביבת ריבית נמוכה

בחודשים האחרונים אנו עדים לשיאים חדשים בהיקף המשכנתאות הנלקחות ע"י ציבור הרוכשים. על פי נתוני בנק ישראל, בחודש יולי האחרון, עמד ההיקף הכספי של כלל המשכנתאות אשר ניתנו ע"י הבנקים בישראל על 11.6 מיליארד שקל, לשם ההשוואה בינואר השנה הנתון היה 6.4 מיליארד שקל. עד השנה לא ניצפה אף חודש עם היקפים כאלה ואף לא כאלה שקרובים לממוצע הזה. לפי הלמ"ס – במחצית הראשונה של שנת 2021, נמכרו כ-25,000 דירות חדשות.

מספר סיבות לגידול בנטילת המשכנתאות ע"י הציבור, אחת מהן, היא עליות מחירי הדיור המאיצות ברוכשים לנסות ולרכוש דירה במחיר נמוך (יחסית) לפני שהוא יעלה. סיבה נוספת הינה סביבת ריבית נמוכה במשך תקופה ארוכה, המעודדת אף היא את הציבור ליטול משכנתא.   

החלטת בנק ישראל בתחילת השנה, הקובעת כי רכיב הפריים בהחזר המשכנתא יכול להיות שני שליש מסכום המשכנתא, במקום שליש כפי שהיה נהוג עד כה, הגבירה אף היא את תנועת ציבור הרוכשים המבקשים ליטול משכנתא.   

מחירי הדירות עולים, אך ההון העצמי לא גדל בהתאמה, דבר הגורם לציבור לוקחי המשכנתאות להגדיל את ההתחייבות לבנק, היינו ליטול משכנתא גבוהה יותר, ולהתחייב להחזר חודשי גבוה יותר מבעבר.

מאז חודש יולי 2020 המשכנתא הממוצעת הנלקחת על ידי משקי הבית בישראל גדלה ב-23% ומאז יולי 2019 הגידול הוא של 33%. ניכר כי הקפיצה הגדולה נרשמה עם פרוץ הקורונה, מאז גובה המשכנתא הממוצעת שלוקחים רוכשי הדירות עלה בכמעט שליש. (אריק מירובסקי 29.08.2021, גלובס).

בינואר 2021 הופחת מס הרכישה על דירה שניה מ-8% ל-5%, דבר שהגביר את קצב רכישת הדירות ע"י משקיעים. כ-20% מכלל לוקחי המשכנתאות הינם משקיעים אשר מצאו אלטרנטיבה טובה להשקעת כספם ברכישת דירה נוספת.

רבות נכתב על הסיבות לעליית מחירי הדיור ועל הדרכים האפשריות לצינון שוק הנדל"ן, כדוגמת הגדלת היצע הדירות לציבור, קיצור זמני ההמתנה למתן היתרי בניה, בתחום ההתחדשות העירונית לתמרץ את הרשויות לאשר פרויקטים בתחום המוניציפלי שלהן על דרך של מענקים כספיים, העלאת מס הרכישה למשקיעים ועוד.  
נכתב ע"י דורון ברטל, בעלים ומייסד של שאטו נכסים, תיווך ברעננה.