טיפים לרכישת דירה

אין מעמד מרגש יותר מאשר רכישת הדירה הראשונה. אנשים רבים מגיעים למעמד הזה אחרי שנים של מגורים בדירות שכורות, שלא סיפקו להם את הרצונות והצרכים כמו שצריך, ועכשיו הם מעוניינים להעניק לעצמם רמת חיים גבוהה יותר, נוסף על רכישת נכס שיהיה רשום על שמם – בלי שכירויות, בלי בעלי בית חיצוניים, ובלי התפשרויות.

אם גם אתם הגעתם למעמד הזה, אני שמח שהגעתם אליי כדי לקבל כמה טיפים לרכישת הדירה הראשונה שלכם, שבטוח יעזרו לכם להתחיל את הדרך המרגשת הזו.

שלב המימון – כאן הכל מתחיל

רגע לפני שאנחנו קופצים אל הרגעים הכיפיים של רכישת דירה, חשוב שנתחיל משלב מוקדם יותר – שלב המימון.

1.  בדקו מהו ההון העצמי שלכם – לחלק מהאנשים יש הון עצמי המאפשר להם רכישת דירה ללא הלוואות, ואילו לחלק מהאנשים יש הון עצמי המאפשר להם לפנות לבנק ולבקש השלמת המימון באמצעות משכנתא לרכישת הדירה. בדקו היכן אתם נמצאים על הסקאלה הזו.  

חשוב לזכור שיש עלויות נוספות אותן צריך להוסיף למחיר הדירה, כמו למשל מס רכישה, שמאי, פתיחת תיק משכנתא בבנק, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, עלות שיפוץ.

כלל האצבע הוא, אתם נדרשים להון עצמי בגובה של 30% משווי הדירה הנרכשת, הבנק משלים את ההפרש בגובה של 70%. אבל לכך יש תנאים שונים – לכן – היוועצו ביועץ המשכנתאות בבנק.  

3.  ההחזר החודשי – את המשכנתא שתיקחו מהבנק צריך לשלם כל חודש במשך הרבה שנים. בדקו האם תוכלו לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים האלו. במידה וכן – אתם יכולים לצאת לדרך! במידה ולא – בדקו אפשרויות נוספות שיהיו ריאליות ונוחות מבחינתכם.

4.  אישור עקרוני לקבלת משכנתא – זהו אישור שנותן לכם הבנק, לאחר בדיקות כלכליות שהוא עושה. אישור זה בתוקף ל-90 ימים, לא מצאתם דירה, תבקשו מהבנק להאריך את תוקף האישור.

כעת אתם יכולים להתחיל בחיפוש דירה לרכישה, כיון שכעת יש לכם וודאות, הבנק ייתן לכם משכנתא. זהו למעשה האישור לכך שאתם יכולים להתחיל בחיפוש הדירה בלב שקט, ובידיעה שיש בידיכם את יכולת המימון שלה.

ונעבור לשלב הכיפי ברכישת דירה – בחירת מיקום הדירה!

אחרי שסיימתם עם השלב הראשון, אתם מוזמנים לעבור אל השלב הבא ברכישת הדירה – שלב החיפוש! מיקום הנכס הנרכש הוא לב לבה של הבחירה שלכם, אז מה חשוב שתיקחו בחשבון?

1. מיקום הדירה משפיע על מחירה – לסוג השכונה יש משקל רב בהחלטה שלכם לגבי מיקום הדירה והאופי שלה – מחיר הנכסים בשכונה, אוכלוסייה צעירה או מבוגרת? דירה חדשה מקבלן, או דירת יד שנייה? חינוך ורמה סוציו אקונומית, דירה שנמצאת במרכז העיר? כל אלו יהוו נקודת פתיחה מצוינת לחיפוש שלכם.
2. מה חשוב לכם שיהיה בשכונה שלכם? נסו לחשוב על הנושא ולהתאים אותו לצרכים האישיים שלכם ושל המשפחה שלכם – חיי קהילה, חינוך, גני ילדים ובתי ספר, קרבה למרכזים מסחריים ולתחבורה ציבורית, פארק שעשועים, גינות לילדים ועוד.
3. כמו שיש דברים שחשוב שיהיו קרובים לדירה, כך יש גם דברים שחשוב שיהיו רחוקים ממנה – קווי מתח גבוה, אנטנות סלולריות, כבישים ראשיים ועוד.
4. עלות הדירה היא גורם משמעותי בחיפוש שלכם, והיא יכולה להשפיע ישירות על השכונה שבה תבחרו. וודאו שההון שלכם יכול להתאים לעלות הנכס, רגע לפני שאתם קופצים על המציאה.
5. ברגע שתבחרו דירה שאהבתם, כדאי שתשקיעו זמן בביצוע השוואת מחירים. יכול להיות שקיימות דירות אחרות שנמצאות באותו האזור בדיוק, ומוצעות למכירה במחיר נמוך יותר מהדירה שעליה שמתם עין. ערכו סקר שוק נרחב, הכולל חיפוש אחר דירות שנמכרו ובאיזה מחיר, אחר דירות שמוצעות עדיין למכירה ומהו מחירן ועוד. צרו לעצמכם מפה ברורה שתעזור לכם להבין האם מחיר הדירה שמצאתם הוא הוגן.

השלב האחרון – שלב הבדיקות

שלב הבדיקות הוא השלב המסכם של תהליך רכישת הדירה, ולכן קריטי מבחינתי לתת לכם כמה סימני קריאה חשובים לגביו. בשלב הזה אתם כבר מאוהבים לגמרי בדירה שלכם ונמצאים רגע לפני הרכישה שלה, אך יש מספר דברים שחשוב לזכור:

1. בדיקה משפטית – יש לשכור את שירותיו של עורך דין אשר מתמחה בתחום המקרקעין – זו חובה, לא המלצה.
   
   עורך הדין יבדוק את מצבו הרישומי של הנכס בלשכת רישום המקרקעין. בדיקה זו מתבצעת ע"י הוצאת נסח טאבו, אש
   למעשה מהווה את "תעודת הזהות" של הנכס.
   
   בנסח הטאבו רשום מי הם הבעלים הרשומים של הדירה והאם קיימת מניעה משפטית להעברת הבעלות על הדירה – כדוגמת הערת אזהרה, אשר למעשה מהווה התחייבות של המוכר למכירת הדירה לקונה אחר. עד למחיקת הערה זו – לא תוכלו לרכוש את הדירה.
   
   האם יש עיקולים, שעבודים, הפקעות, צו בית משפט, הערות לפי חוק התכנון והבניה ועוד.
   
   בנוסף, האם הדירה מתוארת בנסח הטאבו בדיוק כפי שהוצגה לכם כאשר ביקרתם בה. לדוגמא אם לדירה יש מחסן וחניה האם זה מופיע בנסח הטאבו של הדירה?
   
   דבר חשוב, האם קיימות חריגות בניה? ואם קיימות, האם זה משפיע על רכישת הדירה? יש לבדוק גם את תיק הדירה בעירייה ולוודא שאין הבדלים בין מה שראיתם כאשר ביקרתם בדירה לבין המופיע בתיק.
   
2. בדק בית – יש חברות שונות אשר מתמחות בביצוע "בדק בית" לנכס לפני רכישה.
   
   חשוב מאוד לבדוק את הנכס, לבחון האם יש רטיבויות? האם מערכות המים והחשמל תקינות? האם ישנם ליקויים, האם אין חריגה מתקני בניה שונים וכו'.
   
3. קבלת כל הנתונים הרלוונטיים על הדירה, כולל סקירה מפורטת על פי כל הסעיפים הנ"ל יתנו לכם תמונה מלאה ככל האפשר על הדירה אותה אתם מתכוונים לרכוש.

ומה עם ליווי בעזרת מומחה נדל"ן?

כדי שרכישת הדירה שלכם לא תיראה כמו תהליך מפחיד כל כך, ליווי על-ידי מומחה נדל"ן הוא הכרחי עבורכם.

אני שמח להציע לכם את השירותים שלי, הכוללים ידע נרחב בתחום הנדל"ן וכן בתחום המשפטי, והכל כדי שתהליך רכישת הדירה שלכם, יהיה כמה שיותר פשוט, נעים, מקצועי ומשתלם והכי חשוב – מוצלח. נכתב ע"י דורון ברטל, בעלים ומייסד של שאטו נכסים, תיווך ברעננה.

מחכה לכם!