מס רכישה

רבים מתבלבלים בין סוגי המס השונים כאשר הם רוכשים או מוכרים דירה.

היום נדבר על מס רכישה.   

מס רכישה הוא מס המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין: קרקע (מגרש/קרקע חקלאית), דירת מגורים, משרד, חנות, מחסן, חניה, או כל זכות באיגוד מקרקעין.

את המס תשלמו לרשות המיסים.

על רוכש דירה חלה החובה לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין על העסקה תוך 30 ימים ממועד חתימת ההסכם, הדיווח מתבצע באמצעות עוה"ד שלכם. אתם תקבלו שומה לתשלום ועליכם לשלם אותה עד 60 ימים ממועד חתימת ההסכם.   

אתם שואלים כמה משלמים?

מידי תקופה רשויות המיסים, מעדכנים את מדרגות החיוב של מס הרכישה. למעשה הרוכש משלם לפי שווי הנכס הנרכש, נשמע מסובך? ממש לא, תכף אתן לכם דוגמה מספרית.

אז מדוע בכלל צריך לשלם מס על משהו שאני קונה?

במדינת ישראל, הפרקטיקה הנוהגת היא לגבות מס מהאזרחים על רווח או על הכנסה.

• קניתי מניות ומכרתי אותן ברווח, אני משלם מס על הרווח שלי, המס נקרא מס רווחי הון.
• אני משכיר דירה, אני צריך לשלם מס על ההכנסה שיש לי מהשכירות מעל תקרה מסויימת.
• אני שכיר, קיבלתי משכורת מהמעסיק, אני משלם מס על ההכנסה שקיבלתי.
• אני עצמאי (בעל עסק), מוכר מוצרים ללקוחות, אני משלם מס על ההכנסה שהתקבלה.

בכך יש היגיון – אנחנו משלמים מיסים על רווחים. ואילו כאן, אני לא הרווחתי כלום, אני רוכש משהו ומשלם עליו מס…. מוזר כבר אמרתי?      

מדוע אם כן יש מס רכישה?

מס הרכישה הוא מס מוזר, הוא נקבע מתוך ניסיון לצנן את שוק הנדל"ן הגואה ומתוך מטרה לווסת את עליית המחירים בשוק הדירות.

הכוונה הייתה להשפיע על ציבור המשקיעים אשר רוכשים דירה שניה ושלישית כדירות להשקעה ובעקיפין גורמים למחירי הדירות לעלות. המטרה הייתה להרחיק את ציבור המשקיעים מלרכוש עוד דירות.

אך בהעדר אלטרנטיבה טובה יותר לכסף פנוי באפיקי השקעה אחרים, חזרו המשקיעים להסתער על שוק הדירות להשקעה, למרות מס הרכישה.  

בפועל, מס הרכישה לא הרחיק את ציבור המשקיעים. בסוף חודש יולי 2020 הופחת מס הרכישה על דירה שניה מ-8% ל-5%, דבר שהגביר את קצב רכישת הדירות ע"י משקיעים. על כך בכתבה אחרת…

לנוכח העלייה הניכיצוין, כי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה המופחתות דלעיל חלות רק לגבי יחידים תושבי ישראל. מס רכישה לחברה או לתושבי חוץ ישולם מהשקל הראשון לפי שיעורי מדרגות המס הנהוגים על ‘דירה נוספת’ (דירה שנייה ואליך) שרוכש יחיד (כמפורט בטבלה הבאה)רת בביקוש לרכישת דירות מגורים והעלייה במחיריהן, ולאור העלייה במספר הדירות הנרכשות לצורכי השקעה, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות, ביום 28/11/2021 עודכן מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת ל-8%.

אז ת'כלס – כמה משלמים?

שיעורי מס הרכישה בגין “דירה יחידה” (דירה ראשונה, או דירה חלופית) הינם מדורגים, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת.

רוכש אשר מחזיק בדירה אחת ורוכש דירת מגורים נוספת, לא יהנה מהקלת המס של דירה יחידה, וישלם מס על כל סכום הרכישה של הדירה אותה רכש זאת החל מהשקל הראשון.

יש לזכור כי מדרגות מס הרכישה המופחתות לדירה יחידה חלות רק לגבי יחידים אשר הינם תושבי ישראל. מס רכישה לתושבי חוץ ישולם מהשקל הראשון לפי שיעורי מדרגות המס הנהוגים על ‘דירה נוספת’ (דירה שנייה ואליך).

לכל כלל יש יוצא מן הכלל, גם כאן, יש הנחה במס רכישה לנכים, משפחות שכולות, תושבים חוזרים ועולים חדשים.

כך למשל אם בבעלותכם עד 1/3 דירת מגורים הרי שנכון להוראות החוק היום – הזכות הזו אינה מהווה דירת מגורים לעניין מס רכישה ולכן לא תפגע בזכותכם כשתרכשו דירה לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.

כנ"ל אם בבעלותכם עד מחצית (1/2) דירה שהתקבלה בירושה. לפי הוראות החוק היום – הזכות הזו אינה מהווה דירת מגורים לעניין מס רכישה ולא תפגע בזכאות לתחשיב דירה יחידה.

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות בכל שנה בחודש ינואר, עוה"ד שלכם יעשה עבורכם את החישוב המדוייק, בהתאם לזכאותכם ובהתאם להוראות החוק.

הנה קצת נתונים כלליים:

מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה יחידה לשנת 2024:

■ 0% –    על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח, יש פטור ממס רכישה.

■ 3.5% – על חלק השווי שמעל 1,978,745 ש"ח, ועד 2,347,040 ש"ח.

■ 5% –    על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש"ח, ועד 6,055,070 ש"ח.

■ 8% –    על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח, ועד 20,183,565 ש"ח.

■ 10% –  מעל 20,183,565 ש"ח.  

מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים נוספת (שניה, שלישית וכו') לשנת 2024:

■ 8% –   על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח.

■ 10% – על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח.

זוכרים שאמרתי שמס רכישה הוא לדירת מגורים וגם לזכות במקרקעין?

אם שאלתם את עצמכם, כמה ישלם מי שרוכש זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים – הכוונה לקרקע, מגרש, חנות, משרד מחסן וכו' – הוא ישלם 6% מסכום העסקה, על כל הסכום. הוא לא יהנה ממדרגות מס.

אגב, יש לכם חברה בע"מ, שקלתם לרכוש דירת מגורים באמצעות החברה?

תשלמו מס רכישה בהתאם למדרגות המס, בדיוק כמו בגין רכישת דירת מגורים נוספת. גם אם זו הדירה הראשונה שהחברה רוכשת.

הבטחתי דוגמה מספרית:

בכוונתכם לרכוש דירה ששוויה 2,200,000 ש"ח. והיא תהיה דירתכם היחידה, כמה מס רכישה תשלמו?

על חלק השווי שעד 1,978,745 ש”ח יש פטור ממס רכישה – כלומר: 0 ש”ח.

ועל חלק השווי שמעל 1,978,745 ש”ח ועד 2,200,000 ש”ח ישולם מס לפי 3.5% – כלומר: 7,744 ש”ח.

סה”כ מס הרכישה שתשלמו עבור הדירה הוא 7,744 ש”ח. (לעומת 9,830 ש"ח לרכישות בין 16.01.2023 ל- 15.01.2024).

חשוב שתדעו, באתר רשות המיסים, יש סימולטור "מס רכישה מיסוי מקרקעין" מצרף לכם את הקישור.

תקפידו לסמן בבחירה – דירת מגורים יחידה או דירת מגורים למי שזו אינה דירתו היחידה.  

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb

נכתב ע"י עו"ד דורון ברטל, בעלים ומייסד של שאטו נכסים, תיווך ברעננה.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב. בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום.