משכנתא

כאשר הגיחה לראשונה לחיינו מגפת הקורונה, רבים סברו כי מדובר במעין עוגן מסיבי שיעכב ואף יעצור את התקדמות אחד השווקים הבולטים בכלכלה הישראלית בשנים האחרונות – שוק הנדל"ן, אשר לא מפספס הזדמנות לייצר כותרות ולשבור שיאים, כך שלעיתים נדמה שעליות מחירי הדיור הפכו לדבר שבשגרה.

ביקוש גובר לדירות מגורים, היצע נמוך מאוד של דירות ותוצאה אחת מתבקשת – עליית מחירים מתמדת. 

רוב הישראלים אשר הגיעו להחלטה כי בכוונתם לרכוש דירה עושים זאת באמצעות לקיחת הלוואה מהבנק או בשמה המוכר – משכנתא. ההון העצמי שחסך זוג אשר רוצה לרכוש דירת מגורים, לא גדל בהתאמה לעליית מחירי הדיור, והדרך לגשר על הפער הזה עוברת בבנק, באמצעות לקיחת משכנתא אשר הופכת את אותו החלום לאפשרי, אך משפיעה על הרוכשים למשך עשרות שנים.

בכתבה הקרובה נעשה מעט סדר בעולם המשכנתאות ונחדד את העובדות הרלוונטיות לרוכשים בעת הנוכחית, בעיקר לאור משקלו הרב של תכנון נכון ומותאם לתא המשפחתי.

מהי משכנתא

משכנתא היא הלוואה שניתנת על ידי הבנק לצורך רכישת נכס מגורים, כאשר הנכס הנרכש משמש כבטוחה להחזר ההלוואה. יש סוגים שונים של משכנתאות, כאשר ההבדל בין סוגי המשכנתא השונים  הוא הן במטרות המשכנתא והן בתנאים שניתנים במסגרתה – כשהכוונה בכך היא לאיזה צורך המשכנתא נועדה, האם לרכישת נכס למטרות מגורים, האם משכנתא לצורך שיפוץ, או האם למטרות השקעה ורכישת נכס נוסף או בכלל כחלק מרכישת נכס למטרות התרחבות עסקית ועוד.

אנו עוסקים במשכנתא לרכישת דירת מגורים, ולכן, רוכשים אשר מבקשים לרכוש דירה למטרות מגורים היינו, דירת מגורים יחידה, יכולים ליהנות מסיוע בנקאי של עד 75% משווי הנכס הנרכש, בעוד שברכישת דירה שניה, ניתן לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס הנרכש, והכל בכפוף לאישור הבנק.  

כיצד נקבעים תנאי המשכנתא?

תנאי המשכנתא נקבעים על פי גובה ההון העצמי וכושר ההשתכרות של מבקש המשכנתא, אל מול מחיר הנכס אותו מבקשים לרכוש.

למעשה, מצד אחד בודק הבנק עד כמה אתם כרוכשים איתנים כלכלית ומצד שני עד כמה גדול הסיכון שלא תוכלו לעמוד בהלוואה שאתם מבקשים ליטול, ככל שהסיכון גבוה יותר – כך תנאי המשכנתא (הריבית וגובה ההחזר החודשי שהבנק דורש) יהיו גבוהים יותר.

משכנתאות כמוצר חם בשוק

בחודשים האחרונים אנו עדים לשיאים חדשים בהיקף המשכנתאות הנלקחות ע"י ציבור הרוכשים בישראל. על פי נתוני בנק ישראל, בחודש יולי האחרון, עמד ההיקף הכספי של כלל המשכנתאות אשר ניתנו ע"י הבנקים בישראל על 11.6 מיליארד שקל, לשם ההשוואה בינואר השנה הנתון היה 6.4 מיליארד שקל. עד השנה לא ניצפה אף חודש עם היקפים כאלה ואף לא כאלה שקרובים לממוצע הזה.

העלייה בביקוש למשכנתאות באה לידי ביטוי בעומס הרב על המערכת הבנקאית, רוכשים אשר מעוניינים להתחיל בתהליך קבלת משכנתא, נאלצים להמתין זמן רב עד לפגישה עם בנקאי, בשונה משנים עברו, אז, הבנקים היו מחזרים אחר ציבור מבקשי המשכנתאות ונותנים מימון גבוה יותר ותנאים משופרים.

אז איך לוקחים משכנתא?

שלב מקדים, לפני שאתם קובעים פגישה פרונטלית עם פקיד בנק, ניתן לעשות בצורה מקוונת, הוא מתבצע באתר האינטרנט של הבנק. מצרפים את המסמכים המבוקשים בצורה מקוונת, ולמעשה התחלתם את התהליך. הבנק בשלב זה בוחן האם יש לכם יכולת פיננסית לעמוד בתשלומים של המשכנתא המשוערת אותה אתם מבקשים לקבל. שלב זה אורך כשבועיים, ובסופו תבינו האם יש לכם מימון מהבנק והאם אתם יכולים לרכוש את הנכס אותו אתם רוצים. בשלב הבא, תצטרכו להגיע לבנק, עם מסמכים נוספים, כדי להתקדם בתהליך קבלת המשכנתא. 

מומלץ לרוכשים המגיעים לפגישה עם פקיד המשכנתאות בבנק, לפעול על מנת לקצר את התהליך עד כמה שניתן ולאפשר לו להתנהל בצורה חלקה וללא עיכובים מיותרים ולהגיע עם כל המסמכים הרלוונטיים אותם מבקש הבנק לקבל, לצורך בחינת ההתאמה לקבלת משכנתא, הדבר מעיד על רצינות ומחויבות מצדכם לתהליך.

שליטה בנתונים מעידה גם היא על הרצינות שלכם, לדוגמא אם מבקש המשכנתא הוא עצמאי, יש לדאוג להביא נתונים רלוונטיים מרואה חשבון, המעידים על יכולת ההשתכרות החודשית, כך הבנק יוכל ללמוד על יכולת ההחזר החודשי, ועוד.

חשוב לדעת, כחלק מתהליך נטילת המשכנתא, לפקיד יש אפשרות להוסיף הערות אישיות אשר משקפות את הרושם אשר קיבל מן הלווים. יצירת רושם חיובי ורצינות יגבירו את רצונו של פקיד הבנק לפעול למענכם ולהילחם על בקשתכם לקבלת משכנתא, כאשר מדובר במכפיל כוח שיכול לשמש אתכם הן בהיבט הזמן, והן בהיבט הכלכלי.

בצעו סקר שוק ואל תפחדו להתמקח

למרות הביקוש הרב למשכנתאות עדיין נכון וכדאי לבצע סקר שוק נרחב לפני שבוחרים את זהות הבנק בו תגישו את הבקשה לקבלת משכנתא. הסיבה לכך הינה שגם כיום, קיים הבדל משמעותי בין הבנקים השונים והיכולת שלהם לבוא לקראתכם עם תנאי המשכנתא.

לכן, מומלץ במיוחד לבצע תחרות גלויה בין מספר בנקים, כאשר כל התקדמות עם בנק א' יכולה להפוך למנוף לחץ מצדכם אל מול בנק ב', כמנגנון שמאפשר לכם לטייב את התנאים שלכם וגם לקבל מושג רחב יותר אודות האפשרויות או השיקולים שעומדים בפני הבנקים בעת מתן הלוואה כמו משכנתא.

בנוסף לכך, עוד כלי שיכול לשמש אתכם בעת לקיחת הלוואה שכזו הוא מיקוח, כזה שנובע משליטה בפרטים על מנת למצוא את הבנק שנותן את התנאים האידיאליים למשכנתא שמתאימה לכם!

כיצד נקבע גובה המשכנתא?

לאחר שמצאתם בנק איתו תרצו להתקדם, כמו גם נכס שהחלטתם לרכוש – הבנק ישלח שמאי מטעמו שיוודא שהיקף האשראי שניתן לכם באמצעות המשכנתא משקף את שווי הנכס, כלומר שהבנק לא מממן אתכם בעבור נכס שלא מצדיק את ערכו.

כמו כן, במידה והשמאי יעריך את הנכס משמעותית בחסר לעומת המשכנתא שביקשתם, הבנק רשאי וצפוי להקטין בהתאם את המשכנתא לנוכח המלצת השמאי, והמשמעות הינה שתיאלצו לגייס עוד הון ראשוני, בכדי להשלים את הרכישה.

בנוסף לכך, כאשר מנסים לאמוד את גובה ההלוואה הנדרשת, חשוב לקחת בחשבון עלויות נוספות פרט למחיר הנכס עצמו, כדוגמת עורך דין, מתווך, תשלום מס רכישה, חברה המבצעת בדק בית, שיפוץ, עלות המעבר מנכס אחד לאחר, יועצי משכנתא או כל גורם אשר לקח או ייקח חלק בהגשמת חלום הנדל"ן שלכם בעתיד הקרוב או הרחוק כאחד.

לא כל יום לוקחים משכנתא

כמו שבטח כבר הבנתם, משכנתא היא הלוואה שמאפשרת לכם להנות מהון שלא נמצא ברשותכם כרגע, כשבתמורה לכך אתם נאלצים להעמיד ערובה כדוגמת זכות הבעלות על אותו נכס שתעבור לטובת הבנק במידה ולא תצליחו לעמוד בתנאי המשכנתא ולהחזיר את ההלוואה.

באופן טבעי לנוכח גודל המאורע, מדובר בהלוואה שיכולה ללוות אתכם למשך פרק זמן ארוך במיוחד ולפעמים גם עשרות שנים, כאשר לקיחת משכנתא בקלות דעת וכזו שלא הולמת את צרכיכם יכולה וצפויה להצר את צעדיכם במיוחד – כמו גם להקשות עליכם להתנהל כלכלית ולהנות משדרוג רמת חיים שנלווה לרוב לרכישת נכס באמצעות משכנתא.

לכן, קיימת חשיבות גבוהה במיוחד להיערכות מוקדמת מצד הלווים בטרם הפגישה עם נציגי הבנק, כמו גם לעריכת סקר שוק רלוונטי ואסרטיבי כדי להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר עבורכם, יחד עם ניצול הזדמנות ופעולה מהירה, שכן הביקוש לדיור ועימו העלייה בנפח המשכנתאות – לא צפויים להיעלם בקרוב.  

נכתב ע"י דורון ברטל, בעלים ומייסד של שאטו נכסים, תיווך רעננה.