מאמרים

מהי רכישת דירה על הנייר והאם זה כדאי?

נתקלתם בפרסומת של פרויקט בנייה חדש ויוקרתי, ולאחר שיצרתם קשר עם הקבלן התברר כי מדובר ברכישת דירה על הנייר. למה הכוונה?

דירה על הנייר למעשה זהו פרויקט שנמצא בשלב התכנון ההתחלתי, בנייתו טרם החלה, ואין לו עדיין היתר בניה מהוועדה המקומית והמחוזית. קבלנים רבים מוכרים דירות בפרויקטים בשלב התכנון ההתחלתי.

היתרון לקבלן – כך הוא משיג מימון ראשוני (מהקונים) עליו הוא לא משלם ריבית כיוון שהחלופה היא הלוואה מהבנק, בנוסף מחזיק ברשימת קונים פוטנציאליים וכאשר הקבלן פונה לבנק הוא מקבל מימון בקלות היות והבנק רואה שיש כבר קונים שרכשו דירות בפרויקט.  

היתרון לקונים – הוא המחיר. בדרך כלל מחירה של דירה שטרם נבנתה נמוך בכ- 15% ולעיתים אף יותר, בהשוואה למחירה של דירה חדשה קיימת. החיסכון הוא משמעותי, בנוסף קיימת אפשרות בחירת מיקום הדירה, יכולת מיקוח על המחיר, מפרט טכני וכן על התנאים.

עם זאת, יש לקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בכך.

השלב הראשון של שיווק דירה על הנייר – לפרויקט העתידי אין היתר בנייה. המשמעות היא שקיים סיכון רב לעיכוב בהתחלת הבנייה וכתוצאה מכך גם לעיכוב במסירת הדירה. לעיתים, עשויים להיות הבדלים בין הנכס שתואר לכם במשרד המכירות בתחילת התהליך (על הנייר) לבין הנכס שקיבלתם בסיום התהליך, כיוון שההיתר שהתקבל שונה ממה שהגיש הקבלן, היתר לבניין נמוך יותר, עם פחות קומות או לחילופין פחות דירות בכל קומה, או עם שטח למגורים קטן יותר ועוד. בנוסף, יכול השינוי לבוא לידי ביטוי גם בחזות הבניין או בסוג החיפוי ועוד.

השלב השני כאשר לפרויקט קיים היתר בנייה, יש סיכוי גבוה יותר שהבנייה אכן תצא לפועל. אמנם מחירה של הדירה על הנייר עם היתר בנייה צפוי להיות יקר יותר לעומת דירה על הנייר ללא היתר בנייה, אך כך גם הוודאות להתחלת בניית הפרויקט עולה.

השלב השלישי לפרויקט ניתן היתר בנייה, העבודות בשטח החלו. סביר להניח שתתקשו בשלב זה להתמקח על מחיר הדירה, אך היתרון הוא שהסיכון שלכם נמוך יותר משמעותית משני השלבים הקודמים.

אז כיצד מצמצמים את הסיכונים?

החלטתם לרכוש דירה על הנייר, חשוב ביותר לברר מה סטטוס הפרויקט. האם הקבלן הוא הבעלים של הקרקע ויכול למכור לכם את הזכויות או שבכלל מדובר בהסכם קומבינציה עם בעלי הקרקע שעדיין לא נחתם.

האם הקבלן הגיש בקשה לקבלת היתר בניה? והאם התקבל היתר בניה?

האם מדובר בקבלן מוכר שכבר בנה בניינים קודמים? מה איכות הבנייה שלו? בדקו האם נגד הקבלן שמוכר לכם דירה למגורים, קיימים פסקי דין או התנהלות משפטית אחרת. תמיד טוב לשמוע מלקוחות אחרים שרכשו כבר דירה מהקבלן בפרויקט אחר, מה ההתרשמות שלהם. בהתאם לכך, תוכלו לדעת מהם הסיכונים העומדים בפניכם.

כמו כן, לפני חתימה על חוזה הרכישה, חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל"ן כדי לוודא שהזכויות שלכם מוגנות. וודאו כי בחוזה קיים פיצוי כספי במקרה של עיכוב בהתחלת הבנייה או במסירת הדירה.

מומלץ לשלם סכום ראשוני מינימלי ולוודא כי הכסף נמצא בחשבון נאמנות של עו"ד מלווה ולא אצל הקבלן וכי קיים מסלול תשלומים מדורג לפי התקדמות הבניה וקבלת היתרים.  

טיפ נוסף הוא לברר מידע על הפרויקט – בדקו האם הדירה אכן מתאימה לצרכים שלכם, וחקרו את  סביבת הנכס, האם המיקום נגיש מבחינת תחבורה, האם עתידיים להיבנות בתי ספר, גנים ומרכזי קניות, האם צפויה בנייה מאסיבית של בנייני מגורים בשנים הקרובות ועוד.

לסיכום, רכישת דירה על הנייר יכולה להיות הזדמנות משתלמת, אך בצידה יש גם אלמנט של חוסר וודאות, חשוב להיערך מראש לכל סיכון אפשרי ולצמצם ככל הניתן את הסיכונים.

אנו בשאטו נכסים תיווך ברעננה, נשמח ללוות אתכם בתהליך רכישת דירה חדשה מקבלן, או להציע לכם דירות למכירה ברעננה ואף בתים למכירה ברעננה. העסקה הטובה ביותר עבורכם היא מטרת העל שלנו, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר ואנו נסייע לכם.